在房地产市场走向转折时，国内为稳定和优化房地产市场和基础设施投资，推出了基建REITs开云官方 kaiyun官方网市场，希望通过存量资产的优化，盘活资金，同时推动大量基建资产的证券化。经过4年的发展，目前国内REITs市场已经成为亚洲最大、全球第二的REITs市场。截至6月27日，公募REITs已上市产品数量达68只，这一数字已超越新加坡、日本等市场，成为亚洲第一；国内REITs发行规模已接近1800亿元，总市值突破2000亿元。同时，随着基建REITs底层资产内容的放宽和REITs扩募的进行，基建REITs发行自2023年开始加速。据上海证券基金评价研究中心统计，2024年是REITS发行数量最多、规模最高的一年，全年共发行29只产品，接近此前三年发行产品数量的总和；发行规模合计645.69亿元，相当于此前三年发行规模总和的三分之二。基建REITs正逐渐成为基础设施投资“盘活存量”的一个重要金融工具。

　　从市场端来看，基建REITs经历了2024年初资本市场低谷后，凭借稳定的收益，日益成为投资者欢迎和追捧的金融产品。在一级市场，超募的情景一再发生。2024年，有超10只公募REITs实现提前结束募集，其中多只实现一日售罄。二级市场同样表现出投资者的热情和认可。今年6月26日，中金亦庄产业园REIT登陆上交所，上市首日便封住涨停，涨幅达30%。6月27日，中金基金旗下另一只REITs中金中国绿发商业REIT登陆深交所，同样上市开盘即涨停，首日涨幅30%。从收益表现来看，去年中证REITs全收益指数涨幅达12.31%。今年截至6月27日，中证REITs全收益指数今年以来涨幅已经达到14.59%。当然，良好的市场表现源自基建REITs的良好运营以及分红设计。从分红情况来看，基建REITs每年需将至少90%的净利润用于分红，表现出高额的分红情kaiyun登录入口 kaiyun平台况。以华夏越秀高速REIT为例，其2024年分派率达到4.5%，远超同期十年期国债收益率。

　　按照目前已上市的公募REITs所投底层资产分类，主要包括产业园（18只）、交通基础设施（13只）、仓储物流（9只）、消费（9只）、保障性租赁住房（8只）、能源基础设施（7只）、生态环保（2只）、水利设施（1只）、市政设施（1只）。近期还有两个数据基础资产REITs产品获批上市，同样受到投资者的欢迎。从数量上来看，目前产业园和交通基础设施这两类REITs最受基金管理人欢迎。这得益于这些资产的稳定现金流和较高的市场收益。就此而言，投资者其实对于基建REITs更多还是从投资收益的市场角度进行投资。虽然目前存量的基建投资规模能够达到百万亿元的规模，但真正能够给投资者带来直接受益、适合作为基建REITs进入资本市场的恐怕还不多，这一市场仍有待进一步的挖掘。

　　实际上，房地产市场逐渐收缩的情况下，基建REITs不仅为不动产投资提供了新的替代选项，而且这一资产证券化的产品更具有流动性。REITs在国际市场上一直作为不动产投资的选项，其由于稳定和抗风险的属性，成为机构和个人另类投资主要关注的长期产品。与此同时，这对于房地产资产持有人而言，这也是盘活资产的方式之一，有助于进行新的融资和降低杠杆率。考虑到国内房地产市场“止跌回稳”的需要，未来应允许更多的商业化的不动产被纳入到基建REITs的底层资产内容之中。

　　对于地方而言，安邦智库的研究人员此前曾强调，地方政府投融资更需要考虑到基建REITS对于地方经济和新型城镇化的系统性影响，抓住政策机遇，做好文章。其不仅有益于城市沉淀资产的盘活，为城市建设提供新的资金、为庞大的地方债务化解带来新的渠道；更长远的意义，在于为城市资产价值提供参考和对比，为现有的地方土地市场定价带来新的参考指标。特别是目前的园区类基建REITs，更是把地方招商引资和培养新兴产业的作为和效果放到资本市场的平台上进行审视，不仅具有示范效应，也为地方发展树立新的风向标。

　　需要指出的是，目前，中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。这意味着，在城市更新成为城镇化发展主要内容的情况下，相关的金开云官方 kaiyun官方网融模式也需要进行新的调整，既有的“土地经济”模式需要作出改变。以往在快速、增量发展时期形成的“土地财政”“土地金融”，都需要进行调整。存量发展时期，以城市更新为主导的资产的盘活和优化是今后金融资源整合为城镇化服务的主要内容。在存量发展时期，不仅城市需要更新，相关的金融机制同样需要更新。这个过程必然不是资产负债扩张的传统模式，而是存量的持续优化和增值的过程。

　　这意味着，相关的资产运营、资产价格的维持，以及城市新动能的培育，将是存量发展阶段，城镇化和地方经济发展的主要内容。这些必然离不了基建REITs作为媒介和推动力。那么，基建REITs的发展也就成为一个必然的趋势。同时，这也是新的房地产市场投融资工具和新机制发展和形成的过程。

　　这种情况下，基建REITs应该进一步向国际市场看齐，不仅从市场标准和准入上进一步放松，更应从内容上进一步扩容。为房地产市场的稳定和房地产发展新模式的“转型升级”，基建REITs应将更多商业化的不动产纳入其中，使之成为真正的全方位的不动产投资的金融工具。当然，不只是REITs，在“存量发展”时期，新的城镇化发展需要更多的金融创新和探索。（来源：安邦咨询）

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　　经济学博士，研究员。长江证券首席经济学家。曾长期供职于央行货币政策部门...

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